在上海工作的李藝決定在今年初買(mǎi)房，在準(zhǔn)備網(wǎng)簽階段，一位朋友告訴她最近一個(gè)“薅羊毛”的技巧，可賺到銀行貸款的“返點(diǎn)”?！胺迭c(diǎn)”差不多可以到千八(即0.8%)，這也意味著100萬(wàn)元的貸款，可以收到8000元的“返點(diǎn)”。

李藝半信半疑地通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)找銀行辦理了400萬(wàn)左右的貸款?！芭J”后第二天，機(jī)構(gòu)3萬(wàn)多元的轉(zhuǎn)賬如約而至。隨后，她開(kāi)始兼職副業(yè)，在社交平臺(tái)上分享“返點(diǎn)”經(jīng)驗(yàn)，為合作機(jī)構(gòu)推薦生意。

“目前已經(jīng)有六七位在社交平臺(tái)上找我的朋友辦了這個(gè)業(yè)務(wù)?！痹谒磥?lái)，這種方式是將原本地產(chǎn)中介暗中“吃掉”的收益重新拿回來(lái)。

與李藝有類(lèi)似經(jīng)驗(yàn)的人不在少數(shù)。近期，銀行貸款爭(zhēng)奪戰(zhàn)持續(xù)，除了明面上各類(lèi)貸款優(yōu)惠層出不窮以外，在市場(chǎng)隱秘的角落，個(gè)人按揭貸款“返點(diǎn)”拉客也悄然盛行。記者近期通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上的“返點(diǎn)”利率在0.5%到0.9%之間。部分購(gòu)房者看準(zhǔn)這一機(jī)會(huì)直接“薅羊毛”，第三方機(jī)構(gòu)亦推波助瀾，協(xié)助購(gòu)房者獲取“返點(diǎn)”。

然而，“返點(diǎn)拉客”背后潛藏違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。多位受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，監(jiān)管對(duì)于銀行“返點(diǎn)”已有相關(guān)規(guī)定，上述行為或涉及違規(guī)。此外，銀行之間為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額而采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段也不利于市場(chǎng)良性發(fā)展。

“返點(diǎn)拉客”過(guò)程隱秘

記者近期以購(gòu)房者名義與多家第三方返點(diǎn)機(jī)構(gòu)、銀行接觸后發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上確有針對(duì)個(gè)人按揭貸款設(shè)置的“返點(diǎn)”，但不同區(qū)域、銀行、時(shí)間點(diǎn)的返點(diǎn)存在較大差異。記者接觸到的報(bào)價(jià)中，最低為“千五”(0.5%)，最高為“千九”(0.9%)。也有第三方返點(diǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)記者表示，季度末沖業(yè)績(jī)“銀行返點(diǎn)”可以給到更高。

此前，“銀行返點(diǎn)”大多處于業(yè)務(wù)“黑箱”中。記者從多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，往年在房貸客戶較少時(shí)，有銀行會(huì)選擇與地產(chǎn)中介合作。地產(chǎn)中介“引流”房貸客戶，貸款批復(fù)后返點(diǎn)將給到地產(chǎn)中介。大部分中介不會(huì)將“返點(diǎn)”給客戶。

但近期，部分購(gòu)房者繞過(guò)中介，開(kāi)始自己尋找“返點(diǎn)”。近期廣東的一名購(gòu)房者林明告訴記者，自己是從在銀行的朋友處得知“返點(diǎn)”的存在，花了一天時(shí)間在擬購(gòu)置樓盤(pán)周邊的幾家銀行都咨詢過(guò)一輪，尋找愿意給“返點(diǎn)”的銀行。最后林明在某家股份行找到了合適的返點(diǎn)金額，大約“千八點(diǎn)五”(即0.85%)。他最終在那家銀行辦理了200多萬(wàn)元的房貸，貸款發(fā)放后兩天，返點(diǎn)1萬(wàn)多元到賬。

“基本剛好把買(mǎi)房時(shí)的中介費(fèi)給抵消了，能省則省。”林明說(shuō)。

“返點(diǎn)”的過(guò)程相對(duì)隱秘。林明回憶，雖然加了客戶經(jīng)理的企業(yè)微信賬號(hào)，但是當(dāng)時(shí)大部分和返點(diǎn)有關(guān)的溝通都在私人賬號(hào)。同時(shí)，返點(diǎn)不由銀行直接發(fā)放。貸款發(fā)放后需要提供另一個(gè)銀行賬戶，由一家第三方機(jī)構(gòu)打入“返點(diǎn)”資金。

購(gòu)房者尋找銀行“返點(diǎn)”時(shí)，也有銀行客戶經(jīng)理在社交平臺(tái)以返點(diǎn)名義“撒網(wǎng)”接觸意向客戶。記者在某社交平臺(tái)文章下方以購(gòu)房者名義留言稱(chēng)尋找有“返點(diǎn)”的銀行時(shí)，有多人私信聯(lián)系記者。其中不乏部分銀行員工。

值得注意的是，在部分個(gè)人購(gòu)房者尋求“返點(diǎn)”的過(guò)程中，會(huì)與地產(chǎn)中介存在利益沖突。

在得知林明打算自己找銀行后，幫他找房的地產(chǎn)中介開(kāi)始勸說(shuō)，并層層設(shè)限。林明告訴記者，網(wǎng)簽合同時(shí)約定是6月30日前完成過(guò)戶。中介告訴他，自己找銀行貸款，審批時(shí)間不確定，如果在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有批貸完成，屬于林明違約。

不過(guò)后來(lái)林明從其他渠道了解到，他使用的這家地產(chǎn)中介實(shí)際已和部分銀行達(dá)成合作關(guān)系，完成一單生意不僅可以從客戶處拿中介費(fèi)，也可以從合作銀行處拿到“返點(diǎn)”。

記者也向一名“返點(diǎn)機(jī)構(gòu)”人士詢問(wèn)，該人士表示，一般接客戶訂單時(shí)，都會(huì)選擇性避開(kāi)幾家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，因?yàn)檫@幾家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的銀行關(guān)系網(wǎng)較為豐富，本身就與部分銀行有長(zhǎng)期合作關(guān)系，容易吃力不討好。

“第三方返點(diǎn)機(jī)構(gòu)”興起

不過(guò)與林明主動(dòng)找銀行相比，部分意向的購(gòu)房者選擇通過(guò)社交渠道尋找第三方返點(diǎn)機(jī)構(gòu)，由機(jī)構(gòu)推薦對(duì)應(yīng)合適的銀行。

記者注意到，近期社交平臺(tái)上這類(lèi)主打“銀行返點(diǎn)”的賬號(hào)正在不斷興起，聲勢(shì)浩大地“拉客”。在某社交平臺(tái)上以“銀行貸款返點(diǎn)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，近一周內(nèi)就有近20條新文章。甚至有賬號(hào)在文章中列舉每家銀行的“返點(diǎn)”點(diǎn)數(shù)。

記者與多家機(jī)構(gòu)接觸后發(fā)現(xiàn)，這些機(jī)構(gòu)的背景五花八門(mén)。有機(jī)構(gòu)本身從事房地產(chǎn)租售方面的業(yè)務(wù)，對(duì)銀行流程較為熟悉且具備一定的人脈資源，因此兼職從事返點(diǎn)業(yè)務(wù)。比如李藝推薦的返點(diǎn)機(jī)構(gòu)，本身是一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，私下兼職從事“返點(diǎn)”業(yè)務(wù)。也有機(jī)構(gòu)自稱(chēng)是房貸規(guī)劃咨詢機(jī)構(gòu)，有銀行內(nèi)部關(guān)系，但沒(méi)有提供具體的公司名稱(chēng)。

這些機(jī)構(gòu)辦理的業(yè)務(wù)大多缺乏相應(yīng)保障。在接觸過(guò)程中，上述返點(diǎn)機(jī)構(gòu)大多僅是口頭報(bào)價(jià)，并不就“返點(diǎn)”事項(xiàng)簽署合同。僅有一名返點(diǎn)機(jī)構(gòu)人士表示，可以簽訂合同，但需要客戶自備，目前沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)模板。

在李藝的描述中，辦理“返點(diǎn)”的流程并不復(fù)雜。第一步是在網(wǎng)簽之前和“返點(diǎn)機(jī)構(gòu)”打好招呼，機(jī)構(gòu)推薦辦理業(yè)務(wù)的銀行。第二步是辦理完手續(xù)后，只要“批貸”，機(jī)構(gòu)就會(huì)提前預(yù)支“返點(diǎn)”金額到購(gòu)房者賬戶。銀行正式發(fā)放貸款后，第三方機(jī)構(gòu)會(huì)從銀行處領(lǐng)取相應(yīng)資金。

大多第三方返點(diǎn)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式與李藝描述的類(lèi)似，不過(guò)收費(fèi)或分成模式有所不同。一部分“返點(diǎn)”機(jī)構(gòu)明碼標(biāo)價(jià)。上海一家機(jī)構(gòu)告訴記者，不論總金額多少，一律只收取返點(diǎn)金額的10%作為手續(xù)費(fèi)。也有“返點(diǎn)”機(jī)構(gòu)宣稱(chēng)免費(fèi)，一名“返點(diǎn)機(jī)構(gòu)”人員告訴記者，辦理這一業(yè)務(wù)不額外收取手續(xù)費(fèi)。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這類(lèi)機(jī)構(gòu)可能主要從報(bào)價(jià)差額中獲利，例如他實(shí)際收到的返點(diǎn)是100元，給客戶支付70元。

潛在風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人按揭貸款“返點(diǎn)”隱秘流行，從中介向個(gè)人購(gòu)房者擴(kuò)張背后，是銀行日漸升溫的經(jīng)營(yíng)焦慮。

從最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，上市銀行營(yíng)收持續(xù)下滑。Choice數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，42家上市銀行的總營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為1.47萬(wàn)億元，相較于2023年同期的1.5萬(wàn)億元，同比下滑約0.03萬(wàn)億元。

營(yíng)收下滑背后，作為銀行傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸規(guī)模持續(xù)收縮。根據(jù)央行披露的一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2024年一季度末，房地產(chǎn)貸款(含開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人住房貸款)余額占比10.1%，比2023年末下降0.4pct。

截至2023年末，國(guó)有六大行個(gè)人住房貸款(按揭貸)余額合計(jì)約為26.43萬(wàn)億元，同比減少約5166億元。除郵儲(chǔ)銀行外，其他五大行個(gè)人住房貸款規(guī)模均出現(xiàn)下滑。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，主要是從違約率等角度比較看，個(gè)人按揭房貸業(yè)務(wù)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)仍然是“優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)。但目前房地產(chǎn)整體處于企穩(wěn)復(fù)蘇階段，市場(chǎng)需求偏低，銀行積極拓展相關(guān)業(yè)務(wù)。

不過(guò)值得注意的是，這一模式背后潛藏違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

資深金融政策監(jiān)管專(zhuān)家周毅欽對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，這種“返點(diǎn)”拉客，刺激個(gè)人按揭貸，可能導(dǎo)致突破政策利率調(diào)控下限，同時(shí)，也可能對(duì)房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序構(gòu)成干擾。對(duì)銀行而言可能進(jìn)一步加劇凈息差方面壓力等。

目前我國(guó)銀行凈息差已到歷史低點(diǎn)。據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局披露，繼去年四季度末商業(yè)銀行凈息差首次低于1.7%，達(dá)到1.69%后，今年一季度，商業(yè)銀行凈息差進(jìn)一步降至1.54%。

“這種由銀行向中介返點(diǎn)再由中介向客戶進(jìn)行返點(diǎn)的方式本身就是違規(guī)的?！敝芤銡J對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，2009年末，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)的通知》。規(guī)定停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱(chēng)、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點(diǎn)”費(fèi)用。后續(xù)包括一些金融監(jiān)管部門(mén)地方派出機(jī)構(gòu)也以發(fā)文形式嚴(yán)禁商業(yè)銀行向房貸中介進(jìn)行返點(diǎn)。

周毅欽認(rèn)為，銀行之間為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額而采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)為了獲得高額返點(diǎn)，存在欺詐、誤導(dǎo)等行為。但是，商業(yè)銀行這類(lèi)返點(diǎn)行為往往比較隱蔽，不會(huì)通過(guò)正常的成本支出方式體現(xiàn)，難點(diǎn)在于如何對(duì)這類(lèi)違規(guī)行為進(jìn)行核查。

周茂華建議，國(guó)內(nèi)需要強(qiáng)化監(jiān)管，維護(hù)正常市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)。一方面，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，提高違規(guī)成本；另一方面，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)持續(xù)完善內(nèi)部治理，完善科學(xué)考核機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)依法合規(guī)開(kāi)展業(yè)務(wù)等。

(李藝、林明均為化名)