4月8日，據(jù)廣州住房公積金管理中心網(wǎng)站消息，廣州住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款最高額度有關(guān)事項的通知。其中提出，使用住房公積金貸款購買自住住房的，一人申請貸款的最高額度調(diào)整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調(diào)整至120萬元。

北京則是在4月8日當(dāng)日發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實施辦法（征求意見稿）》，其中明確，同時滿足多個適用條件的借款人貸款額度上浮金額可累加，最高可上浮40萬元，但最高貸款額度不超過160萬元。

除了一線城市外，全國多座城市也集中宣布取消房貸利率下限。

近期，中山、珠海、東莞、佛山、汕尾和潮州等15個廣東城市宣布取消首套房貸利率下限，實際利率將由商業(yè)銀行按照市場化、法制化原則與借款人自主協(xié)商確定。此前，據(jù)“江西發(fā)布”官微消息，南昌、贛州、九江、新余也發(fā)布公告，宣布階段性取消首套房貸利率下限，自4月1日起執(zhí)行。

這些城市的共同點是，房地產(chǎn)市場在持續(xù)承壓，而為了穩(wěn)定樓市，它們也在不斷出臺積極政策。取消房貸利率下限，也是政策“組合拳”的其中一環(huán)。從已經(jīng)取消房貸利率的城市來看，不僅有三四線城市，也有部分省會城市，這就意味著，短期內(nèi)房貸利率整體下行或許是趨勢。

房地產(chǎn)市場還在下行，利好政策還將有進一步釋放的空間。

政策密集優(yōu)化

廣州此次公積金政策的調(diào)整，主要是調(diào)高了貸款額度。在此之前，廣州一人申請貸款的最高額度為60萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度則是100萬元。

在此次調(diào)整后，如果是購買自住住房、且所購住房為新建二星及以上星級綠色建筑的，住房公積金貸款最高額度還可上浮20%，也即意味著上浮后最高額度分別為一人84萬元、兩人或兩人以上144萬元。

廣州是一線城市中樓市政策優(yōu)化的風(fēng)向標(biāo)。而在廣州之前，深圳已經(jīng)先行一步提高公積金貸款的額度。

而北京在4月8日也發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實施辦法（征求意見稿）》，其中明確，同時滿足多個適用條件的借款人貸款額度上浮金額可累加，最高可上浮40萬元，但最高貸款額度不超過160萬元。

一線城市在公積金政策上進行調(diào)整，樓市持續(xù)承壓的城市則邁出更大的步子。

近日，南昌、贛州、九江、新余發(fā)布公告，階段性取消首套房貸利率下限，4月1日起執(zhí)行。取消下限后，南昌多家銀行紛紛發(fā)布最新房貸利率，首套房降至3.65%，二套房降至4.15%。

與此同時，廣東的潮州、汕尾也階段性取消轄區(qū)首套房貸利率下限，實際利率由商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商確定。截至目前，廣東已經(jīng)有多個城市取消首套房貸利率下限。

針對此次集中調(diào)整，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析稱，今年以來，部分重點城市房地產(chǎn)市場情緒有所好轉(zhuǎn)，但多個二三線城市房地產(chǎn)市場活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業(yè)成本，促進需求釋放。

陳文靜續(xù)稱，當(dāng)前部分城市新房價格仍在波動調(diào)整，符合條件的城市未來仍有望下調(diào)首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在進一步下調(diào)的空間。整體上看，降低房貸利率是當(dāng)前促進購房需求釋放的重要舉措之一，預(yù)計接下來將有更多城市跟進。

近兩個月，全國的房貸利率相對穩(wěn)定。貝殼研究院監(jiān)測顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平。3月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落43BP和75BP。本月銀行平均放款周期為22天，維持較快放款速度。

邊際好轉(zhuǎn)可期

調(diào)整公積金貸款額度以及降低房貸利率，本質(zhì)都是降低購房成本，提振購房者的信心。但需要指出的是，這雖然是關(guān)鍵一環(huán)，但對整體市場的影響，還需要政策“組合拳”的發(fā)力。

以廣州為例，盡管已經(jīng)多次優(yōu)化限購限貸政策，但市場卻仍然低迷。

合富輝煌研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月，廣州全市新增預(yù)售供應(yīng)75萬平方米，環(huán)比提升7倍， 同比下降約3成；其中，天河、海珠多個全新項目取證入市，白云、花都個別規(guī)模大盤集中取證。3月全市網(wǎng)簽面積約54萬平方米，環(huán)比倍增，同比下降約5成。

一位廣州房企的營銷部門人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“這兩個星期清了一些尾盤，降價清的，所以成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯。不過市場還是很涼，賣得好些是因為降到心理價位了?！?

再如南昌，這座省會城市樓市價格也在持續(xù)下探。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年2月，南昌市新房價格環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3.1%；截止至2月，南昌市新房環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下跌8個月，同比已連續(xù)下跌了4個月。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉針對調(diào)整公積金貸款上限的政策分析稱，公積金屬地屬性很強，地方自主權(quán)很高，而且低利率，滿足本地剛需改善的特征明顯，是各地地方政府所青睞的政策，每有樓市下行，地方便把公積金政策作為提振樓市的首選。

針對廣州的調(diào)整，李宇嘉表示，基于廣州房價考慮，夫妻兩人的貸款額度只能覆蓋外圍低價區(qū)域的貸款需求，大概率無法覆蓋中心區(qū)、像黃埔等次中心區(qū)的購房房貸，還需要商貸+公積金貸款的組合，降息效應(yīng)并不明顯。

不過，樓市政策有一個疊加的過程，在利好政策釋放足夠多的背景下，市場也有望邊際好轉(zhuǎn)。

中指研究院分析認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?fù)，疊加“白名單”項目融資支持持續(xù)落地，項目建設(shè)推進也有利于提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉(zhuǎn)。