8月31日晚間，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

重點(diǎn)內(nèi)容主要包括三點(diǎn)：首先，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

其次，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

以及，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，借款人也可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)協(xié)商變更合同約定的利率水平。

存量房貸利率下調(diào)政策靴子落地

經(jīng)歷了多部門的連續(xù)發(fā)聲后，市場(chǎng)對(duì)于存量房貸利率下調(diào)充滿期待。本次最新發(fā)布的政策給出了“時(shí)間表”：自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人就可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平，或者新發(fā)放貸款置換存量房貸。

適用人群為2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

“近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當(dāng)時(shí)的LPR，因此下調(diào)空間相對(duì)有限；而2021年之前貸款的則明顯有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加點(diǎn)，甚至部分商業(yè)銀行會(huì)上浮加點(diǎn)幅度，導(dǎo)致不少2021年前房貸利率高達(dá)5%以上，這類購(gòu)房者也是當(dāng)前積極謀求提前還款的主力軍?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波判斷。

“整體來說，對(duì)于存量房貸的購(gòu)房者，特別是動(dòng)輒5%-6%高息的購(gòu)房者，很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體的影響依然需要購(gòu)房者與銀行協(xié)商?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，簡(jiǎn)單計(jì)算，大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%，購(gòu)房者基本是按照6%左右購(gòu)房，也就是100萬30年，可以月供從5995元每月降低到5156元左右，下調(diào)840元左右。

談及為何要降低存量首套住房貸款利率，央行在答記者問中表示，近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是非常罕見的重磅房貸政策創(chuàng)新。31日晚間，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等也火速發(fā)布公告，將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。

“當(dāng)前各大銀行存款定期利率開始下降，普遍下降20個(gè)基點(diǎn)左右，從某種程度來講，定期存款利率的下降為存量房貸利率的下降奠定了基礎(chǔ)，即各大銀行起碼有了20個(gè)左右基點(diǎn)存量房貸利率下降的空間。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，后續(xù)各大銀行具體下降多少，根據(jù)各自情況靈活調(diào)整即可。

首套房首付不低于20%，二套房不低于30%

購(gòu)房首付比的調(diào)整也引發(fā)了極大關(guān)注，尤其是二套房首付最低降至三成，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為力度較大。

值得注意的是，此次通知提出對(duì)于“限購(gòu)”和“非限購(gòu)”城市一視同仁。以北京為例，目前北京市購(gòu)買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購(gòu)買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

“如果熱點(diǎn)城市能受益于這個(gè)政策，首付比例能從40%-80%的范圍降到30%，可見越熱點(diǎn)城市降的幅度越大、受益更大?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

“首付門檻降低，助力自住性需求入場(chǎng)。由于市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，剛性和改善性住房需求觀望氣氛濃重，只有更為堅(jiān)決支持自住需求的政策出臺(tái)，才能對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成有效扭轉(zhuǎn)?！睆埐ㄌ岬?，二套房首付最低降至三成，則將對(duì)于拉動(dòng)改善性需求積極入市起到重要推動(dòng)作用。

“首套房首付比例降低至20%，這是繼2008年之后第二次全國(guó)范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，力度也是算大了。”張宏偉指出，目前一部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至20%了，影響較大的城市為一線、強(qiáng)二線，比如上海首套房現(xiàn)在首付35%，如果降低至20%，那就大幅度降低購(gòu)房門檻。

張宏偉認(rèn)為，目前一線、強(qiáng)二線等城市的改善需求還是有購(gòu)房能力的，一旦這類城市的改善需求被激活，也就是整個(gè)市場(chǎng)的置換鏈條被激活。無論未來是買新房還是二手房，都有利于整個(gè)一二手房市場(chǎng)活躍起來。

但他也指出，對(duì)于首套剛需來講，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20-30年每個(gè)月房貸還款的費(fèi)用。因此，期望后續(xù)有針對(duì)首套住房群體的配套政策措施出臺(tái)，穩(wěn)定收入預(yù)期，這樣首套房的需求才會(huì)真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定和釋放。

形成政策“組合拳”

“8月最后一天的住房信貸政策，可以說是今年以來全國(guó)性最大力度的樓市政策，并且直指需求側(cè)，降首付門檻、降房貸利率，一改以往‘小修小補(bǔ)’的政策推進(jìn)方式，在全國(guó)層面統(tǒng)一推進(jìn)。”張波認(rèn)為，本次政策的影響面大，對(duì)樓市推動(dòng)力預(yù)計(jì)較為明顯，同步保障樓市剛性和改善性兩類需求，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到平穩(wěn)健康軌道將起到重要作用。

近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重磅利好政策不斷。繼住建部等三部門發(fā)布相關(guān)通知后，30日，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策迅速在廣州、深圳兩個(gè)一線城市落地，31日，武漢、中山、惠州等熱點(diǎn)城市也接連跟進(jìn)。

李宇嘉指出，新發(fā)布的政策和“認(rèn)房不認(rèn)貸”正好形成政策互補(bǔ)，群體是不一樣的。后者針對(duì)的是“賣一買一”的需求或換房需求，前者重點(diǎn)則在于降低購(gòu)房的門檻和月供。對(duì)購(gòu)房市場(chǎng)的一攬子調(diào)整，將對(duì)促進(jìn)剛需和改善性需求都形成激發(fā)效應(yīng)。

本次新政還規(guī)定，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

“二套房的下限從過去加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于二套房方面的政策確實(shí)非常給力。即便有部分購(gòu)房者可能不能享受‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機(jī)會(huì)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去政策比較側(cè)重首套房，而現(xiàn)在對(duì)于二套房也給予了明確支持，有助于促進(jìn)首套和二套房利率成本的降低。

張波也認(rèn)為，結(jié)合“認(rèn)房不認(rèn)貸”在各地落地，下一階段改善性需求入市增長(zhǎng)預(yù)計(jì)會(huì)表現(xiàn)明顯，一二線城市的二手房掛牌量會(huì)出現(xiàn)增多，商品房的成交量也有望比二季度增加。

(編輯:映雪)