變化之間看樓市

“人因宅而立，宅因人而存?！卑簿訕窐I(yè)，是中華民族幾千年來固有的文化傳承。

從老子的“安其俗，樂其業(yè)”，到杜甫的“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，再到如今的“住有所居”，住房一直承載著人們的期冀和憧憬，既關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，也關(guān)乎萬千幸福生活。

“房子”“房?jī)r(jià)”一直牽動(dòng)著老百姓的神經(jīng)。今年以來，樓市經(jīng)歷階段性調(diào)整，一季度前期積壓的購(gòu)房需求集中釋放，市場(chǎng)有所改善，二季度市場(chǎng)回歸常態(tài)化運(yùn)行。在近期的調(diào)研走訪中，記者觀察到一些新動(dòng)向。

7月31日，在江蘇省南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心華僑路服務(wù)大廳，我們見到前來辦理個(gè)稅退稅手續(xù)的趙先生。

今年年初賣掉80多平方米自住房，6月初花540萬元買下120多平方米的南部新城改善房，趙先生十分滿意?！岸嗵澚烁纳菩宰》繐Q購(gòu)稅費(fèi)減免政策，今天辦理了4萬多元的退稅?！彼f，“比起房?jī)r(jià)雖沒多少，但這可是實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠?！?

而今年一直在看二手房的北京市民陳馨，最近卻放緩了購(gòu)房腳步。“周邊二手房房?jī)r(jià)比幾個(gè)月前降了一些，還想再等等?！?

在上海，太平洋房屋閔行區(qū)銀都路店店長(zhǎng)老劉告訴記者，集團(tuán)研究部數(shù)據(jù)顯示，上海7月最后一周的二手房成交量3100多套，環(huán)比增加了500多套。

有人仍在觀望，有人果斷出手。購(gòu)房者的不同心態(tài)，折射出市場(chǎng)供求關(guān)系變化疊加政策優(yōu)化調(diào)整下的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

7月24日召開的中央政治局會(huì)議對(duì)樓市作出重大判斷和部署：適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。

“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”——在房產(chǎn)中介行業(yè)摸爬滾打10多年的李女士對(duì)此深有感觸。2009年大學(xué)畢業(yè)就進(jìn)入北京房產(chǎn)中介行業(yè)的她，10多年來親眼見證了市場(chǎng)的變化調(diào)整?！爱?dāng)年門店附近的房?jī)r(jià)一兩萬元一平方米，沒想到后來每平方米漲到五六萬元，有的核心地段甚至漲到10多萬元。”她感慨道，“這兩年，隨著調(diào)控政策的加強(qiáng)，房?jī)r(jià)終于穩(wěn)住了?！?

回憶起市場(chǎng)火熱的日子，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融信中國(guó)營(yíng)銷有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言當(dāng)年場(chǎng)景仍歷歷在目：“當(dāng)時(shí)在杭州、寧波等熱門城市，上千套房子一上午就能賣掉，很多樓盤都是‘日光盤’，買房甚至要靠搖號(hào)?！彼f，但現(xiàn)在搖號(hào)買房的情況就很少了，購(gòu)房人選房的空間也更大。

樓市的發(fā)展變化在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上也有直觀反映：2008年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約3萬億元，商品房銷售面積6.2億平方米；到2021年這兩個(gè)數(shù)字分別增長(zhǎng)了近5倍和近3倍，達(dá)到14.76萬億元和17.94億平方米。

隨著樓市的發(fā)展，全國(guó)人均住房建筑面積也顯著提升，從上世紀(jì)90年代的8平方米左右，增長(zhǎng)到2020年的約42平方米。2020年的普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭戶人均住房約1.2間。

過去，市場(chǎng)曾供不應(yīng)求，這其中有大量的剛性和改善性居住需求，也難免有各種投資投機(jī)性需求。

當(dāng)前，樓市逐漸進(jìn)入新的發(fā)展階段，住房總量短缺問題已經(jīng)基本解決，人均住房建筑面積明顯提升。同時(shí)，宏觀環(huán)境也在變化，近年來人口增速放緩乃至首次下降，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步放緩，房地產(chǎn)更加回歸理性……

市場(chǎng)降溫下，人們對(duì)好房子、好社區(qū)的改善性需求在日益升溫。

可以說，經(jīng)歷幾十年高速發(fā)展后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走過供不應(yīng)求階段，住房短缺矛盾逐步得到解決；堅(jiān)持“房住不炒”的定位，過去形成的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)深層邏輯正在改變；房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從增量為主轉(zhuǎn)向存量為主，從“有沒有”向“好不好”的時(shí)代邁進(jìn)。

因時(shí)而變，因勢(shì)而動(dòng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，正是科學(xué)應(yīng)時(shí)之舉。

實(shí)際上，近兩年，各地陸續(xù)對(duì)樓市優(yōu)化調(diào)控，推出降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化限購(gòu)政策、公積金支持、換購(gòu)住房個(gè)稅減免等政策措施。

中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)后，多地都在積極行動(dòng)。合肥市出臺(tái)推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)、探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)等舉措；鄭州市宣布落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策；北上廣深表態(tài)更好滿足居民剛性和改善性住房需求……

記者調(diào)研了解到，7月底以來，有購(gòu)房者積極看盤、詢問中介，購(gòu)房意愿明顯增強(qiáng)；也有的擔(dān)心新政出臺(tái)后市場(chǎng)需求增多，選擇提前出手；還有的購(gòu)房者在觀望等待。

促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，相關(guān)部門持續(xù)釋放出積極信號(hào)——

7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；

7月26日，稅務(wù)總局梳理發(fā)布近幾年相關(guān)稅收優(yōu)惠政策指引，涉及個(gè)人購(gòu)房契稅、增值稅等；

8月1日，中國(guó)人民銀行明確，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率；

8月4日，國(guó)家發(fā)展改革委表示，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴(kuò)大有效投資等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備，不斷釋放超大規(guī)模市場(chǎng)潛力……

據(jù)了解，還有很多城市正在研究制定新的支持購(gòu)房需求的政策措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，更多地方調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，將給房屋交易和市場(chǎng)信心提振帶來利好，但這并不意味著新一輪刺激的到來。推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，長(zhǎng)期思路在于不斷優(yōu)化供給體系。

加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造，托起新市民和新青年的“安居夢(mèng)”，無疑是重要方向之一。

上海市首批“城中村”改造試點(diǎn)、中心城區(qū)最大城中村紅旗村是一個(gè)鮮活案例。走進(jìn)這里，很難想象一片曾破敗不堪的城市“邊角料”，正崛起為充滿活力的城市副中心——

高樓大廈拔地而起，文化場(chǎng)域加速建設(shè)，高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)呼之欲出。近1600戶家庭已安居；購(gòu)物中心“中海環(huán)宇城MAX”即將開業(yè)；剛剛交付的包含165套房間的保障性租賃住房樓棟已啟動(dòng)招租……

有專家算過一筆賬，預(yù)計(jì)未來3年，21個(gè)超大特大城市每年城中村改造投資規(guī)?；蛟谌f億元左右，與保障房建設(shè)有機(jī)結(jié)合，在拉動(dòng)內(nèi)需、惠及民生方面將大有可為。

如今，“安居”的內(nèi)涵更廣闊、更立體、更豐富。萬千廣廈，那一磚一瓦筑起的不僅是為百姓遮風(fēng)擋雨的住房，更是創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間、推動(dòng)人與環(huán)境和諧共生的重要載體。

隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，一系列優(yōu)化調(diào)整政策落地顯效，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走穩(wěn)、更加健康，也將溫暖更多人安居樂居的夢(mèng)想。

(編輯:映雪)